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新会计准则将实施,联合办公可疏解企业房产租赁债务

一直以来,企业在传统办公空间中或多或少存在资源使用效率过低的情况。大多数租户往往因为各种因素不得不考虑获取大于本身所需的资源和空间。比如对于一个50人的公司,其实际办公区域至少需要250平米,如果按照65%的得房率,那么总的办公租用面积就需要300-400平米左右,但这其实有近40%的区域使用率是非常低的。

在知名房地产服务公司高力国际发布的一份《2018年灵活办公空间展望报告》中指出,到2019年,财务会计准则委员会(FASB)和国际会计准则委员会(IASB)将要求各企业在资产负债表中直接披露自身的房产和其他重大资产的租赁债务。这意味着传统的办公空间中浪费掉的资源都会计入资产负债表内,对于企业来说是不必要的损失。

有业内人士分析认为,新会计准则的实施,使得大部分经营租赁在承租方的资产负债表内得以反映,并通过确认使用权资产和租金支付义务统一了承租方关于融资租赁和经营租赁的会计处理,对承租方的财务指标、经营决策都产生了一定影响。而根据测算,这将在企业资产负债表中增加超过2万亿美元债务。

但根据新会计准则的内容,联合办公空间的短期协议和配套设施的使用资格通常不在FASB和IASB要求入账的范围内,这使得其在房产和办公场所进行组合规划时可以确保良好的财务指标。因此对于想通过调整房产租赁结构来降低负债的企业来说,他们开始更多寻求可以根据人员编制灵活调整的联合办公空间,从中节省租金成本,不再签订长期的固定合同。

来自咨询机构沙利文的报告显示,在一线城市,联合办公比传统办公成本优势明显,相对同一档次的办公,人均开支节省近30%,大约每人每年1万元。从长远来看,联合办公或者说灵活办公,未来占整个办公楼市场的面积比例会超过20%,其中有15%会以联合办公的形式存在,联合办公是最接近于未来办公状态的一种产业形态。

目前,联合办公灵活的办公空间为企业临时人员的安置问题提供了行之有效的解决方案。一方面有效的节约成本,避免了传统办公空间带来的资源浪费,降低企业的负债优化财务指标;另一方面,多元化的办公服务丰富了企业员工的办公体验,增加了企业与员工的亲密度,避免了人才资源的流失。

与此同时,在传统写字楼无法实现的场景中,更多需求正在被联合办公这种新型办公模式所满足,与之相伴的产品服务也在逐步提升。以氪空间为例,首先在地理位置上,氪空间在北京、上海等城市核心商圈的布局,让入驻企业就拥有先天上的交通优势;其次,联合办公的舒适度以及办公氛围,满足了新一代求职者的办公诉求,有利于企业吸引并留住人才资源;同时,联合办公灵活的租期以及多样化的服务,满足了企业的不断扩张造成的人员不断增长的需求,还避免了资源的浪费,降低了成本。

总得来说,新会计准则会对企业新的租赁业务产生影响,企业可能需要根据新准则的要求对原有的租赁业务进行重新协商。为此,企业管理层有必要对租赁或购买决策进行重新评估,在新的租赁协议中充分考虑新准则的影响。而财务经理还需要充分考虑新准则对股东权益、资本结构和资本金的影响,以及对员工薪酬、融资计划等其他业务的影响。


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